Baufinanzierung für Ärzte –
auch mit befristetem Vertrag möglich
Viele Ärzte denken, ihr befristeter Arbeitsvertrag sei ein Problem bei der Bank. Das stimmt oft nicht. Ich erkläre, worauf es wirklich ankommt – und wie eine Finanzierung trotzdem klappt.
Diese Seite beantwortet: Ob eine Finanzierung trotz Befristung funktioniert, was Banken von Ärzten wirklich sehen wollen, welche Nebenkosten in NRW anfallen – und wie der Weg von der ersten Idee bis zur Unterschrift aussieht.
Ärzte gehören für Banken zu den attraktivsten Kreditnehmern: Das Einkommen steigt verlässlich, die Beschäftigungslage ist stabil und das Berufsrisiko ist gering. Das Problem ist meistens ein anderes: Der Arzt weiß nicht, wie er seine Situation gegenüber der Bank richtig darstellt – und bekommt deshalb eine Absage, die vermeidbar gewesen wäre.
Je nach Phase stellen sich unterschiedliche Fragen
Wo stehen Sie gerade? Die Fragen, die eine Bank stellt, hängen stark davon ab:
Arzt in der Weiterbildung
Befristeter Vertrag – aber aus einem gesetzlich geregelten Grund. Das macht einen Unterschied.
Facharzt oder Oberarzt
Oft unbefristete Stelle und höheres Gehalt. Günstige Ausgangslage für eine solide Finanzierung.
Niedergelassener Arzt
Selbstständig – eigene Spielregeln bei den Einkommensnachweisen. Praxiskauf und Privatimmobilie getrennt denken.
Immobilie als Geldanlage
Vermietete Immobilien als zweite Einkommensquelle oder als Ergänzung zur Altersvorsorge.
Was wirklich zählt bei der Bank
Eine Baufinanzierung als Arzt ist in der Regel gut möglich – auch mit befristetem Vertrag. Die Bank fragt nicht nur: „Ist der Vertrag unbefristet?" Sie fragt: „Ist das Einkommen verlässlich?" Und bei Ärzten ist die Antwort fast immer ja. Entscheidend ist, wie Sie Ihre Unterlagen aufbereiten.
Was Banken positiv bewertet
- Befristung hat einen klaren Grund (Weiterbildung nach ÄArbVtrG)
- Verlässliches, steigendes Einkommen
- Mitgliedschaft im ärztlichen Versorgungswerk
- Eigenkapital über 20 % des Kaufpreises
- Zweite Person mit Einkommen als Mitkreditnehmer
Was Banken kritisch sehen
- Vertrag läuft in wenigen Monaten aus, keine Signale zur Verlängerung
- Fehlende oder unklare Unterlagen zur Beschäftigungssituation
- Kein Eigenkapital bei gleichzeitig hohem Kreditwunsch
- Hohe laufende Verpflichtungen (Leasing, andere Kredite)
„Ich habe einen befristeten Vertrag – bekomme ich überhaupt eine Finanzierung?"
Meistens ja. Der Grund: Für Ärzte in der Facharztweiterbildung gibt es ein eigenes Gesetz – das Gesetz über befristete Arbeitsverträge mit Ärzten in der Weiterbildung (ÄArbVtrG). Es erlaubt Befristungen bis zu acht Jahren, weil die Weiterbildung zum Facharzt Zeit braucht.
Das bedeutet für die Bank: Diese Befristung ist keine Unsicherheit, sondern eine planbare Karrierephase. Anders als jemand, der in einem beliebigen Job auf Zeit angestellt ist und nicht weiß, wie es weitergeht.
Was die Bank konkret sehen will
Zur Beschäftigungssituation
- Vollständiger Arbeitsvertrag inkl. Befristungsgrund
- Weiterbildungsplan oder Zeugnis über bisherige Weiterbildung
- Schreiben des Arbeitgebers, dass eine Verlängerung realistisch ist
Zur Anfragestrategie
- Nicht direkt bei einer unbekannten Bank anfragen – jede Anfrage hinterlässt einen Eintrag in der Schufa
- Erst unverbindliche Anfragen stellen, dann gezielt eine Bank auswählen
- Einige Banken haben eigene Konditionen für Ärzte – die findet man nicht durch Google
Von der ersten Idee bis zur Zusage – was wirklich passiert
Situation klären
Karrierephase, vorhandenes Eigenkapital, monatliches Nettoeinkommen nach Versorgungswerks-Beiträgen, Wunschimmobilie. Erst wenn das Bild klar ist, ergibt die Finanzierungsplanung Sinn.
Unterlagen zusammenstellen
Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, Eigenkapitalnachweise, Exposé der Immobilie, Energieausweis. Je vollständiger die Mappe, desto schneller und besser die Bankentscheidung.
Banken vergleichen
Unverbindliche Anfragen bei mehreren Banken stellen – ohne Schufa-Einträge. Zinssatz, Zinsbindung, Tilgungssatz und Sondertilgungsoptionen vergleichen. Es gibt erhebliche Unterschiede.
KfW-Förderung einbinden
Staatliche Förderprogramme lassen sich in vielen Fällen mit einer normalen Bankfinanzierung kombinieren. Das senkt die monatliche Belastung oder den effektiven Zinssatz.
Finanzierungsstruktur festlegen
Wie lange soll der Zinssatz festgeschrieben sein? Wie hoch die monatliche Tilgung? Wie viel Extra-Tilgung ist jährlich möglich? Das sind die Stellschrauben, die langfristig zählen.
Unterschrift und Übergabe
Kreditvertrag und Kaufvertrag beim Notar koordinieren. Auszahlungsbedingungen prüfen, Übergabe planen.
Ich schaue mir Ihre Situation gerne an
Im Erstgespräch klären wir: Karrierephase, Eigenkapital, Wunschimmobilie. Und ich gebe Ihnen eine ehrliche Einschätzung, ob und wie eine Finanzierung realistisch ist.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenKaufnebenkosten: Was wirklich anfällt
In NRW sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf höher als in vielen anderen Bundesländern. Diese Kosten müssen fast immer aus eigenen Mitteln bezahlt werden – sie erhöhen den Betrag, den Sie an Eigenkapital mitbringen müssen, erheblich.
| Kostenart | Wie viel? | Beispiel: Kaufpreis 450.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % (seit 2015) | ca. 29.250 € |
| Notar & Grundbucheintrag | ca. 1,5–2 % | ca. 7.000–9.000 € |
| Maklerprovision (wenn vorhanden) | max. je 3,57 % für Käufer und Verkäufer | 0–16.000 € |
| Nebenkosten gesamt (NRW) | ca. 9–12 % | ca. 40.000–54.000 € |
Was Sie für eine Finanzierungsanfrage brauchen
Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto schneller und besser entscheidet die Bank. Diese Dokumente sind in der Regel nötig:
Welche Förderprogramme Sie nutzen können
Fördermittel der KfW lassen sich in den meisten Fällen mit einer normalen Bankfinanzierung kombinieren. Sie senken entweder die monatliche Rate oder den effektiven Zinssatz. Es lohnt sich, das vor dem Abschluss zu prüfen.
KfW Wohneigentum (Prog. 124)
Für den Kauf oder Neubau einer selbstgenutzten Immobilie. Bis zu 100.000 € zu günstigen Konditionen – kombinierbar mit Ihrer Hauptfinanzierung.
KfW Klimafreundlicher Neubau
Für Neubauten mit gutem Energiestandard. Günstigere Zinsen und höhere Kreditbeträge, wenn das Gebäude bestimmte Effizienzanforderungen erfüllt.
BEG – Sanierungsförderung
Wer eine ältere Immobilie kauft und saniert, kann Zuschüsse zum Kredit erhalten. Je besser der erreichte Energiestandard, desto höher der Zuschuss.
Quelle: KfW Förderbank. Förderbedingungen und verfügbare Programme können sich ändern – vor einer Anfrage aktuell prüfen.
Was ich in der Beratung immer wieder erlebe
Ärzte in der Weiterbildung kommen oft mit der Überzeugung zu mir, dass ihre Befristung eine Finanzierung unmöglich macht. Das stimmt in vielen Fällen nicht. Aber sie scheitern trotzdem – weil sie es falsch angehen:
- Sie fragen direkt bei ihrer Hausbank an, die keine Erfahrung mit ärztlichen Karriereverläufen hat – und bekommen eine pauschale Absage.
- Sie rechnen die Nebenkosten in NRW nicht richtig ein und haben auf dem Papier zu wenig Eigenkapital.
- Sie vergessen, dass die Beiträge zum Versorgungswerk in der Haushaltsrechnung der Bank als fester Abzug erscheinen.
- Sie denken nicht daran, einen Brief des Arbeitgebers über die Weiterbeschäftigungsperspektive beizulegen – der oft mehr bewirkt als alle anderen Unterlagen zusammen.
Mein Ansatz: Erst die Situation verstehen, dann die Unterlagen strukturieren, dann mit den richtigen Banken sprechen.
Was Ärzte am häufigsten fragen
Was sonst noch relevant sein kann
Ihre Situation konkret prüfen
In einem Erstgespräch schauen wir uns gemeinsam an, was in Ihrer Situation möglich ist – Karrierephase, Eigenkapital, Wunschimmobilie. Ohne Kosten, ohne Bankbindung.
Jetzt Termin vereinbarenJan Pohl · Versicherungsmakler Aachen · zugelassen nach § 34i GewO
Finanzverwaltung NRW – Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %, ab 01.01.2015): finanzverwaltung.nrw.de · Gesetz über befristete Arbeitsverträge mit Ärzten in der Weiterbildung (ÄArbVtrG): gesetze-im-internet.de · § 656c BGB (Maklerprovision, Halbteilungsgrundsatz): gesetze-im-internet.de · § 489 BGB (Kündigungsrecht nach 10 Jahren Zinsbindung): gesetze-im-internet.de · KfW Förderbank – Wohngebäude-Programme: kfw.de