Denkmalgeschütztes Haus versichern: was anders ist und welche Angaben ich brauche

Drei Dinge sind anders als beim normalen Haus

Erstens die Annahme. Ein Teil der Versicherer zeichnet Baudenkmäler gar nicht. Ein weiterer Teil nur nach Einzelfallprüfung durch die Direktion. In den Annahmerichtlinien und Denkmalfragebögen, die ich für solche Objekte regelmäßig abfrage, bleibt je nach Schutzform und Zustand nur ein kleiner Teil des Marktes übrig.

Zweitens der Versicherungswert. Die Standardmethode, mit der Versicherungssummen berechnet werden, geht von üblichen Baustoffen und üblichen Bautechniken aus. Bei einem Haus mit Natursteinfassade, historischen Holzfenstern oder Stuckdecken passt sie nicht.

Drittens die Mehrkosten im Schadenfall. Ein beschädigtes Baudenkmal darf regelmäßig nicht einfach in heutiger Bauweise wieder aufgebaut werden. Denkmalschutz ist Landesrecht. In Nordrhein-Westfalen verpflichtet § 7 DSchG NRW Eigentümer und Nutzungsberechtigte im Rahmen des Zumutbaren zur denkmalgerechten Erhaltung und Instandsetzung, und § 9 DSchG NRW stellt Veränderungen an einem Baudenkmal unter den Erlaubnisvorbehalt der Unteren Denkmalbehörde. Welche Materialien und Handwerkstechniken zulässig sind, entscheidet sich damit im Erlaubnisverfahren. Das kostet in aller Regel erheblich mehr als ein Standardwiederaufbau, und mehrere Versicherer decken genau diesen Mehrbetrag nicht mit.

Die wichtigste Frage: Welche Art von Denkmalschutz?

Das ist der Satz, an dem sich die halbe Marktabfrage entscheidet. Die Versicherer unterscheiden drei Formen, und die Unterschiede sind für sie größer als für Sie:

Ein konkretes Beispiel dafür, warum das zählt: Es gibt Versicherer, die Flächen- und Ensembledenkmäler ohne Weiteres zeichnen, ein Einzeldenkmal aber ausdrücklich ablehnen. Wer diese Angabe nicht sauber hat, holt Angebote ein, die im Antragsverfahren wieder zurückkommen.

Wie aufwendig wäre die Wiederherstellung?

Mehrere Versicherer staffeln zusätzlich nach dem sogenannten denkmalfachlichen Mehraufwand. Eine Einteilung, die in mehreren mir vorliegenden Denkmalfragebögen wiederkehrt, ohne im Markt einheitlich zu sein, sieht so aus. Welche Stufen Ihr Versicherer verwendet, ergibt sich aus seinem Fragebogen:

Sie müssen diese Einstufung nicht selbst vornehmen. Aber die Angaben, aus denen sie folgt, kommen von Ihnen und von der Denkmalbehörde.

Der Versicherungswert: warum die Standardrechnung nicht reicht

Wohngebäude werden in Deutschland überwiegend über den Wert 1914 versichert. Das ist eine Rechengröße, kein Verkehrswert: Was hätte das Gebäude 1914 gekostet? Daraus leitet der Versicherer über einen jährlich angepassten Faktor den heutigen Neubauwert ab. Der Vorteil: Die Summe wächst mit den Baupreisen mit.

Ermittelt wird dieser Wert normalerweise summarisch, also pauschal anhand weniger Eckdaten: Wohnfläche, Gebäudetyp, Dachform und ein paar Ausstattungsmerkmale. Kein Bauteil wird einzeln bewertet. Für ein Standardhaus funktioniert das gut. Für ein Denkmal nicht, weil Natursteinfassaden, Mansarddächer oder handgefertigte Fenster in diesem Raster schlicht nicht vorkommen.

Deshalb verlangen mehrere Versicherer bei Denkmalobjekten eine ausführliche Wertermittlung über einen Wertermittlungsbogen mit den tatsächlichen Ausstattungsmerkmalen, oder gleich ein Gutachten eines Bausachverständigen. Ein Anbieter beziffert die Größenordnung ausdrücklich: Wurde der Denkmalschutz bei der Wertermittlung noch nicht berücksichtigt, setzt er je nach Fassadengestaltung einen Zuschlag von 20 oder 30 Prozent auf den Wert 1914 an.

Das ist mehr als eine Formalie. Ist die Versicherungssumme zu niedrig, sehen die Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (VGB 2022) eine anteilige Kürzung der Entschädigung vor. Der Unterversicherungsverzicht ist keine gesetzliche Regel, sondern eine tarifliche Zusatzvereinbarung. Je nach Bedingungswerk wird er daran geknüpft, dass die Summe nach dem vom Versicherer vorgegebenen Verfahren ermittelt und die Angaben zu Größe, Ausbau und Ausstattung zutreffend gemacht wurden. Eine Summe, die auf der falschen Methode beruht, kann diesen Schutz kosten. Die Systematik dahinter erklärt die Seite zu Versicherungssumme und Unterversicherung.

Wird der Vertrag nicht über eine feste Versicherungssumme, sondern nach dem Wohnflächenmodell geführt, stellt sich die Frage anders: Dieses Modell kennt keine feste Summe und damit strukturell keine Unterversicherung. Maßgeblich sind dort die korrekt angegebenen Flächen.

Der Punkt, an dem ein günstiger Tarif teuer wird

Versicherer, die ein Denkmal überhaupt annehmen, ersetzen im Schadenfall regelmäßig die Wiederherstellungskosten. Die entscheidende Frage ist eine andere: Zahlen sie auch die denkmalbedingten Mehrkosten?

Die Antworten im Markt gehen weit auseinander. Ein großer Versicherer hat mir das auf Nachfrage in einem laufenden Fall so bestätigt: Denkmalschutz ja, Mehrkosten nein. Andere begrenzen die Mehrkosten nach den mir vorliegenden Tarifunterlagen auf 20.000 oder 25.000 Euro, bei wieder anderen sind sie ohne gesondertes Sublimit im Rahmen der Höchstentschädigung mitversichert, manche lösen es über einen pauschalen Beitragszuschlag.

Bei einem Gebäude, bei dem allein die Fenster einer Fassade sechsstellig werden können, ist das der Unterschied zwischen einer Deckung und einer Zahl auf dem Papier. Ich prüfe diesen Punkt bei jedem Angebot ausdrücklich und weise ihn im Vergleich getrennt aus.

Eine Einschränkung gehört dazu: Ist die denkmalwerte Substanz vollständig zerstört, kann die Denkmaleigenschaft entfallen. Dann greifen die denkmalrechtlichen Vorgaben für den Wiederaufbau unter Umständen nicht mehr, und die Mehrkostenfrage stellt sich anders als beim Teilschaden. Wie Wiederherstellungs- und Auflagenkosten nach einem Brand grundsätzlich behandelt werden, steht im Dossier zu Feuer- und Brandschäden.

Schritt 1: Fragen Sie die Denkmalbehörde

Zuständig ist die Untere Denkmalbehörde Ihrer Stadt oder Ihres Kreises. Eine formlose E-Mail genügt und die Auskunft ist in der Regel kostenfrei. Die Bearbeitungsdauer schwankt je nach Behörde zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen, fragen Sie deshalb früh an. Wie der Schutz zustande kommt und welche Angaben die Behörde führt, richtet sich nach dem Denkmalschutzgesetz Ihres Bundeslandes; für Nordrhein-Westfalen ist das das DSchG NRW in der Fassung vom 1. Juni 2022. Sie können den folgenden Text übernehmen:

Mustertext zum Kopieren

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümer des Objektes [Straße, Hausnummer, PLZ, Ort] und bitte um Auskunft zu folgenden Punkten:

1. Handelt es sich um ein Einzeldenkmal, um Ensembleschutz oder um eine andere Form des Schutzes?
2. Bezieht sich der Schutz auf das gesamte Gebäude oder nur auf einzelne Teile wie Fassade oder bestimmte Innenbereiche?
3. Aktenzeichen beziehungsweise Denkmallistennummer und Eintragungsdatum.
4. Bestehen Vorgaben zur originalgetreuen Wiederherstellung nach einem Schaden, etwa hinsichtlich historischer Materialien oder Bauweisen?
5. Gibt es besonders geschützte Bauteile oder Ausstattungen wie Stuck, historische Decken, Treppen, Fenster, Türen oder Fassadenelemente, deren Wiederherstellung besonders aufwendig wäre?

Über die Übersendung des öffentlichen Eintragungsblattes würde ich mich freuen.

Das Eintragungsblatt nennt meist auch die tatsächliche Bauzeit. Erfahrungsgemäß weicht sie von dem Baujahr ab, das in alten Versicherungsscheinen steht, und für die Versicherung zählt die richtige Zahl.

Schritt 2: Was ich von Ihnen brauche

Je vollständiger diese Liste, desto schneller liegt ein Angebot auf dem Tisch. Was fehlt, muss ich beim Versicherer nachreichen, und das kostet in der Regel eine Woche.

Für die Einzelfallanfrage

Sobald wir bei einem Versicherer sind, der das Objekt individuell prüft, kommt Folgendes dazu:

• Fotos von jeder Gebäudeseite einschließlich Dach
• Ein Foto des geöffneten Sicherungskastens
• Bei Gebäuden über hundert Jahren häufig ein Gebäudezustandsbericht
• Ein Denkmalschutzfragebogen des jeweiligen Versicherers, den ich Ihnen zusende
• Bei hohem denkmalfachlichem Mehraufwand ein Wertgutachten

Angaben strukturiert übermittelnoder Fragen im Termin klären

Meine Einschätzung

Bei Denkmalobjekten wird fast immer über den Beitrag gesprochen und fast nie über die Zeile, auf die es ankommt. In einem laufenden Fall hat mir ein großer Versicherer auf Nachfrage genau das bestätigt: Denkmalschutz ja, Mehrkosten nein. Auf dem Angebot war dieser Unterschied nicht zu sehen.

Der zweite Punkt, an dem ich hartnäckig bin, ist die Wertermittlung. Eine Summe aus dem Standardraster sieht auf dem Angebot ordentlich aus und trägt im Schadenfall trotzdem nicht. Lieber einmal der Aufwand mit Wertermittlungsbogen oder Gutachten als eine Kürzung in dem Moment, in dem das Dach offen ist.

Jan Pohl, ungebundener Versicherungsmakler in Aachen. Vermittlerregister D-6LQ8-VHMG3-85.

Wie es dann weitergeht

Ich ordne Ihr Objekt nach Schutzform und Aufwandskategorie ein und gleiche es gegen die Annahmerichtlinien des Marktes ab. Was rechenbar ist, rechne ich. Was nur über eine Einzelfallprüfung geht, frage ich bei der jeweiligen Direktion an. Sie bekommen anschließend einen Vergleich, in dem Beitrag, Versicherungssumme und die Behandlung der denkmalbedingten Mehrkosten getrennt ausgewiesen sind.

Zur Prüfung gehört auch die Elementardeckung. Aachen und weite Teile der Region liegen in der Erdbebenzone 3, und die Versicherer gehen damit sehr unterschiedlich um: von einem Beitragszuschlag über einen deutlich erhöhten Selbstbehalt für Erdbeben bis zum vollständigen Ausschluss in einzelnen Postleitzahlen. Bei einem Altbau mit historischer Bausubstanz fällt das stärker ins Gewicht als bei einem Neubau.

Und wenn sich dabei herausstellt, dass Ihr bestehender Vertrag besser ist als alles, was der Markt hergibt, sage ich Ihnen das auch.